서울 집값 상승 대응, 규제지역 확대와 대출 조이기 정책 정리

2025년 들어 서울 아파트 가격이 올해 최고 상승률을 기록하면서 정부와 금융당국은 다시 긴급 대응에 나섰습니다. 강남 서초 송파 등 강남 3구와 마포 용산 성동 등 마용성 지역의 가격 급등세가 강북과 경기 주요 지역으로 확산되자, 금융위원회와 금융감독원은 전 은행권을 소집해 강도 높은 대출 관리와 규제지역 확대 조치를 추진하고 있습니다. 이는 시장 과열 억제와 실수요자 보호를 위한 대책으로 볼 수 있으며, 정책 전환의 분수령이 될 수 있다는 점에서 큰 주목을 받고 있습니다.

우선 규제지역 지정 확대가 핵심입니다. 첫째, 토지거래허가구역이 확대됩니다. 마포 성동 강동구 등 한강벨트를 중심으로 투기 수요가 몰리는 지역은 거래 전에 허가를 받아야 하며, 실수요자 중심의 거래만 허용됩니다. 이로써 투기성 매매를 사전에 차단하고 실거주 목적의 수요만 제한적으로 허용하려는 목적입니다.

둘째, 조정대상지역 지정이 확대됩니다. 해당 지역에서는 다주택자에 대한 대출 규제가 강화되고, 신규 주담대 취급이 금지됩니다. 무주택자의 경우에도 주택담보대출 비율이 LTV 기준 30에서 50퍼센트 수준으로 제한되며, 분양권 전매 제한과 소유권이전등기 전까지 전매금지 같은 조치도 병행됩니다. 다주택자는 양도소득세 부담이 늘어나게 됩니다.

셋째, 투기과열지구 확대 조치도 함께 이뤄집니다. 조정대상지역 중에서도 분양가 9억 원 초과 주택에 대해 특별공급을 제한하고, 재건축 조합원 지위 양도도 불가능하게 됩니다. 이는 분양권 투기나 재건축 이익을 노린 단기 진입을 차단하기 위한 조치입니다.

이러한 지역 지정 조치와 함께 금융 당국은 대출 규제를 더욱 강화하고 있습니다. 그 대표적인 정책이 3단계 스트레스 DSR입니다. 이는 주택담보대출과 신용대출, 기타 대출을 모두 합쳐 연소득 대비 원리금 상환 비율을 산정하고, 여기에 가산금리 1.5퍼센트를 반영해 차주의 실제 상환능력을 평가합니다. 이 제도는 7월부터 전면 시행되며, 상환능력이 부족한 대출 수요자는 대출 한도 자체가 크게 줄어들게 됩니다.

또한 초고가 주택에 대한 주담대 제한도 강화됩니다. 15억 원에서 20억 원을 초과하는 고가 주택에 대해서는 주택담보대출이 전면 금지됩니다. 이는 투자목적의 고가 주택 구매 수요를 줄이고, 자산 편중을 방지하려는 목적입니다. 정부는 이외에도 수도권 전세대출 보증비율을 70에서 80퍼센트 수준으로 하향하고, 주담대 자본 위험가중치를 상향하는 방안도 검토 중입니다.

금융당국은 NH농협은행과 SC제일은행 등 최근 대출 증가가 두드러진 은행을 대상으로 현장점검도 실시할 예정입니다. 총부채원리금상환비율 DSR을 회피하는 구조적 문제나 과도한 미래소득 인정을 통한 대출 확대 사례가 있는지도 집중 조사 대상입니다.

✅ 결론

서울 집값 급등과 대출 증가세에 대한 정부의 대응은 명확합니다. 수요를 억제하고 대출을 제한함으로써 부동산 시장의 과열을 차단하려는 의도입니다. 그러나 이러한 강력한 규제가 단기적 안정은 줄 수 있지만, 실수요자에게 부담으로 작용할 수 있어 신중한 균형이 필요합니다. 공급 정책과의 병행이 없다면 또 다른 왜곡을 불러올 수 있기 때문에 종합적인 주택시장 관리 전략이 요구됩니다. 정책의 효과를 면밀히 지켜보고, 실수요자 보호와 시장 안정이라는 두 목표 사이의 균형점을 찾아야 할 시점입니다.