토지거래허가구역 아파트 매입 시 기존주택 세놓기 가능 기준 정리

 

2025년 4월21, 국토교통부는 최근 강남3구와 용산구를 중심으로 토지거래허가구역 지정과 관련된 업무처리기준을 통일 발표했다. 특히 아파트 매입 후 실거주 의무와 기존 주택 처분 기한을 명확히 정리하고, 기존에 예외적으로만 허용되던 기존주택 임대 허가 기준도 완화해 실수요자와 투자자 모두의 관심을 모으고 있다. 최근 발표된 업무처리기준과 함께 해당 제도의 주요 내용을 자세히 정리해본다.

 

✅ 토지거래허가구역이란

토지거래허가구역은 국토부 장관 또는 시·도지사가 구역 지정을 제안하고, 도시계획위원회 심의를 거쳐 지정되는 지역이다. 이 구역 내에서는 주택을 매입할 경우 실거주의무와 기존주택 처분 의무 등 일정한 거래조건이 부과된다. 최근 강남, 서초, 송파, 용산을 중심으로 토허구역이 확대 지정되면서 해당 지역의 거래 절차와 허가 조건이 복잡해졌고, 이에 대한 지침을 일원화하는 과정이 진행됐다.

✅ 4개월 내 실입주, 6개월 내 기존주택 처분

새로운 업무처리기준에 따르면, 토허구역 내 아파트를 취득한 경우 허가일로부터 4개월 내 실입주가 원칙이다. 허가 이후 계약 체결, 잔금납부, 등기까지 일반적으로 4개월이 소요되는 점을 감안한 조치다. 실거주의무는 취득일부터 2년간 유지해야 하며, 입주하지 못할 사유가 있을 경우 자치구에 사전 소명을 통해 유예 신청이 가능하다.

기존주택 처분 기한 역시 각 자치구별로 달랐던 것을 모두 6개월로 통일했다. 기존엔 강남·송파구가 1년, 서초구·용산구가 4개월로 달랐으나, 대부분 주택을 매도해 신규 주택 자금을 마련하는 현실을 반영해 적정 기간을 6개월로 조정한 것이다.

✅ 기존주택 임대 허용 요건 완화

가장 주목할 부분은 기존주택 임대 기준이다. 기존에는 부득이한 사유에 한해 임대가 가능했으나, 이번 기준에서는 좀 더 유연하게 적용한다. 실거주 목적 취득임을 원칙으로 하되, 기존 주택을 처분 전 임대할 수 있도록 허가 가능 범위를 확대했다. 예를 들어, 해당 주택에 본인이 입주할 때까지 임대를 유지하거나, 타 지역 근무·이주 등으로 부득이한 경우를 구체적으로 소명하면 임대 허가를 받을 수 있다.

✅ 재개발·재건축 입주권과 분양권도 허가 대상

기존에는 토지거래허가 대상이 주택 매입 위주였으나, 이번 기준부터는 재개발·재건축으로 발생하는 입주권과 제3자 전매 분양권도 허가 대상에 포함된다. 투자 목적이 아닌 실거주 목적임을 입증해야 하며, 해당 권리를 매입해도 실거주 의무와 기존주택 처분 의무가 동일하게 적용된다.

✅ 결 론

이번 국토교통부의 토지거래허가구역 업무처리기준 정비는 부동산 시장 안정화와 행정 편의성을 높이기 위한 조치다. 실입주와 기존주택 처분 기한을 통일해 혼란을 줄였으며, 기존주택 임대 허용 기준도 유연하게 변경해 실수요자의 부담을 일부 완화했다. 재개발·재건축 권리 거래에도 동일한 기준을 적용해 시장의 과열을 예방하는 효과도 기대된다.

향후 토허구역 내 아파트 매입을 고려하는 경우, 반드시 해당 기준과 각 자치구의 허가 요건을 꼼꼼히 확인해야 하며, 실거주 가능 여부와 자금 계획을 철저히 세워야 한다. 특히 기존주택을 임대할 수 있는 사유 요건과 처리 계획서 작성에 신경쓰는 것이 중요하다. 업무처리기준 개편으로 실거주 중심 거래 환경이 정착될지 관심이 집중된다.